Einar Mattsson

Så renoverades 56-åriga Kv. Geten 29 på Tulegatan

Dela

När Einar Mattsson renoverar sina fastigheter är det för att huset ska vara säkert, funktionellt och attraktivt för hyresgästerna i minst ett halvt sekel till. Kv. Geten 29 på Tulegatan 53–55 i Vasastan byggdes av Einar Mattsson 1966. 2018 var det då dags att starta processen för att göra en större renovering och modernisering.

Vår inventering hade visat att husets installationer och system hade nått sin tekniska livslängd. När installationer som tex. rör och ventilation i ett hus når sin tekniska livslängd riskerar man vattenläckor, högre energiförbrukning och dålig inomhusmiljö. Vår inventering visade också att det inte bara var dags att byta ut husets installationer, bostädernas inredning och ytskikt behövde också renoveras för att hålla minst en generation till.

Inför varje renovering inventerar vi också vad som är affärsmässigt riktigt att återbruka. Det är inget nytt att Einar Mattsson återbrukar saker, det som är nytt är att vi tar hjälp att strukturera detta arbete bättre. Därför blir vi bättre och bättre på att hitta och nyttja potentialen för återbruk i vid varje ny renovering.

Lagar och samråd - en naturlig del av processen

Renoveringar är lagstyrda där lagstiftaren inte sällan pekar ut detaljerna i hur man ska göra och vad resultatet ska vara. I korthet ska ett renoverat hyresbostadshus hålla en modern standard. Några exempel på lagar och föreskrifter som vi ska följa är hyreslagen, hyresförhandlingslagen, Boverkets Byggregler och plan- och bygglagen. Extra hårda är reglerna för brandskydd. Utöver det finns ett antal standarder som ska följas tex hur högt en diskbänk ska placeras. Det betyder att det är andra saker än hyresgästernas önskemål som styr utfallet. Sedan har vi själva husets beskaffenhet. Olika hus har olika förutsättningar därför att de byggts på olika sätt. Det uppstår hela tiden målkonflikter och det är fastighetsägarens uppgift att utifrån lagen reda i dem utan att bryta mot lagen.

En viktig del i process är ändå det samråd med hyresgästerna som hyreslagen föreskriver. Det är också ett bra tillfälle för oss att höra hyresgästerna berätta om sina tankar. Hyresgästerna får då ta ställning till fastighetsägarens förslag till ändringar. Vid samrådet 2018 gav majoriteten av hyresgästerna i Geten sitt godkännande för den presenterade ombyggnationen av bostäder och allmänna utrymmen. 23 ärenden (motsvarande 19st lägenheter) skickades till hyresnämnden för avgörande. Hyresnämnden beslutade 2019-10-22 att ge Einar Mattsson rätt att fullfölja ombyggnationen även i de 19 bostäderna. Ingen överklagade hyresnämndens beslut till hovrätten.

Förhandlad hyra - i snitt 36 % höjning med intrappning

I Sverige förhandlas hyror i renoverade fastigheter med en så kallad förhandlingsordning med hyresgästföreningen. Så var det även i kv. Geten där överenskommelsen undertecknades av Einar Mattsson och hyresgästföreningen i november 2020. Den genomsnittliga hyreshöjningen blev 36%. Den högsta höjningen blir 57% och den lägsta höjningen blev 11%.

I kv. Geten trappas hyran in vilket betyder att hyresgästerna får en hyresrabatt. De 59 återflyttande hushållen har fått en hyresrabatt med 20% år 1, 10% år 2, samt 5% år 3 på hela den förhandlade nya hyran. 

De återflyttande hushållen har också fått möjlighet att byta lägenhet till större eller mindre när de flyttat tillbaka till huset. Sju hushåll valde det sistnämnda alternativet. Några hyresgäster har även fått erbjudanden om att flytta permanent till andra hus med lediga bostäder i Einar Mattsson Fastighet AB:s bestånd.    

Godkända myndighetskrav och avskrivna ärenden

Det är väldigt tråkigt att en del av våra hyresgäster är missnöjda och något vi självklart tar på allvar. Målet är att man ska trivas i våra bostäder. Efter renoveringen har vi fått till oss en blandning av felanmälningar, garantisynpunkter och vanliga synpunkter på lösningar man inte är nöjd med. Fel definieras som saker eller installationer som är sönder, garantisynpunkter är det som entreprenören gjort fel eller missat och synpunkter räknar vi som tex synpunkter på placering av saker men som inte kan räknas som fel.

Även om vi har felanmälningar och synpunkter vill vi påminna om att vi uppfyllt de myndighetskrav som finns gällande brandsäkerhet, besiktade och godkända hissar, en godkänd OVK (ventilationskontroll) och godkända portar. De ärenden som väckts hos Miljö- och hälsoförvaltningen i Stockholm är avskrivna utan krav på åtgärder från oss.

Nästa steg

Vi drar alltid lärdomar av våra renoveringar och vi måste genomföra renoveringar av de hus vi eller någon annan en gång byggde för att vi fortsatt ska vara en långsiktig och seriös fastighetsägare. Renoveringarna ska då genomföras enligt gällande byggregler, standarder och lagar oavsett vad man tycker. Renoveringen ska göras samlat för att inte störa hyresgästerna med en ständigt pågående byggarbetsplats som dammar och låter.

De kvarstående felanmälningar som kan klassas som fel eller garantiåtgärder går vi just nu igenom – bostad för bostad. Felanmälningarna ska sedan gås igenom i dialog med varje enskild hyresgäst. Fel ska självklart åtgärdas. Vi kommer också att ta in en oberoende besiktningsman som inte varit med under byggtiden för att gå igenom de bostäderna. Vi anser att det inte föreligger något bristande underhåll eller hinder och men i hyresgästernas nyttjanderätt. Därför har vi bestridit hyresgästernas yrkande om åtgärdsföreläggande till hyresnämnden. Vi  

Inför hyresgästernas inflyttning injusterades ventilationen i fastigheten och godkänd OVK erhölls. Då det nu framkommit att enskilda hyresgäster täppt till och justerat ventilationsdonen i sina lägenheter kommer vi att göra en ny injustering av ventilation och värme i samtliga bostäder. Inför det vill vi påminna alla hyresgäster att det inte är tillåtet att   till eller justera ventilationsdon på något sätt eftersom det skapar obalans i till- och frånluften..

Nästa steg är med andra ord att fortsätta göra det vi som en långsiktig fastighetsägare gör – att ta hand om fastigheten så att den är säker, funktionell och trivsam för boende i minst ett halvt sekel till.

Nyckelord

Bilder

Länkar

Om

Einar Mattsson-koncernen har varit verksam på Stockholms fastighetsmarknad sedan 1935.
De andra verksamheterna i koncernen utgörs av projektutveckling, fastighetsförvaltning, bygg och övriga investeringar.
Läs mer om oss på www.einarmattsson.se och Facebook

Följ Einar Mattsson

Abonnera på våra pressmeddelanden. Endast mejladress behövs och den används bara här. Du kan avanmäla dig när som helst.

Senaste pressmeddelandena från Einar Mattsson

”När något är gratis så är det ofta du som är produkten” — fredagsporträttet med Anders Bäckström20.5.2022 10:00:00 CEST | Blogginlägg

Med allvaret med sig från Stora Alvaret har Anders Bäckström ändå alltid nära till skratt. Trots komplicerade regelverk som GDPR och annan personuppgifts- och datalagrings-lagstiftning, lär, stöttar och lotsar Anders den familjeägda koncernens anställda i personuppgiftsfrågor. Fritiden ägnas åt hemmet, podden Dataministeriet och en och annan klinkande ton på den nya mandolinen har det också hunnit bli. Lär känna den mycket uppskattade kollegan Anders i dagens porträtt.

”Det är roligt att jobba hos trevliga hyresgäster” — fredagsporträttet med Tommy Hagström13.5.2022 10:00:00 CEST | Blogginlägg

Tommy arbetar med att få bostäderna att fungera som de ska, så att våra hyresgäster kan trivas och känna sig trygga. Som fastighetstekniker arbetar han förebyggande med tillsyn, skötsel och med felavhjälpande underhåll i bostäder och av fastighetstekniska system. Värme, ventilation och annan teknisk utrustning måste fungera. Fritiden tillbringar han helst i skärgården, gärna med en stunds gäddfiske med sonen.

I vårt pressrum kan du läsa de senaste pressmeddelandena, få tillgång till pressmaterial och hitta kontaktinformation.

Besök vårt pressrum