Skärpta regler mot svarthandel – men vad innebär nya lagen?

Nu skärptes reglerna kring svarthandel med hyreskontrakt och otillåten andrahandsuthyrning. Här är en sammanfattning av vad de nya reglerna innebär.

Från 1 oktober skärptes lagstiftningen för svarthandel med hyreskontrakt. Den som har köpt ett hyreskontrakt, eller har försökt att sälja ett, ska kunna förlora sin hyresrätt.

Dessutom skärps straffen för försäljning av hyreskontrakt. Även köp av hyreskontrakt blir straffbart. Däremot ska straff inte dömas ut i ringa fall. En situation kan bedömas som ringa om köparen betalat en mindre ersättning, inte motsvarande mer än ett par månadshyror.

Inga tillstånd i efterhand

En hyresgäst som hyr ut sin lägenhet utan tillstånd kommer inte kunna undgå att bli av med sitt hyreskontrakt genom att göra rättelse eller ansöka om hyresnämndens tillstånd i efterhand. I stället måste hyresgästen visa en giltig ursäkt.

En giltig ursäkt kan exempelvis vara om hyresvärden lämnat felaktig eller otydlig information till hyresgästen avseende om en överlåtelse eller upplåtelse kräver hyresvärdens samtycke. Hyresvärden bör därför tydligt informera om vad som gäller, exempelvis i hyresavtalet eller anslag i trapphuset.

Förstahandshyran är tak

Hyran vid en andrahandsuthyrning får inte vara högre än den hyra som förstahandsgästen betalar, med eventuellt tillägg för möbler (max 15 procent) och andra nyttigheter som till exempel el, bredband och tv-kanaler. Förstahandshyran är alltså ett tak för andrahandshyran.

Om hyresgästen tar ut en för hög hyra vid en andrahandsuthyrning, enligt den så kallade takregeln, kan hyresgästen förlora sitt hyreskontrakt med omedelbar verkan – om inte hyresgästen kan visa giltig ursäkt. Om hyresvärden har lämnat tydlig information om vad som gäller bör hyresgästen inte anses ha en giltig ursäkt.

Oskälig hyra blir straffbar

Det har även införts en tydligare gräns mellan inneboende- och andrahandsupplåtelser. Om förstahandshyresgästen inte använder sin lägenhet som bostad ”i beaktansvärd utsträckning” är uthyrningen att anse som en andrahandsuthyrning och inte inneboende. Att hyresgästen ska använda en lägenhet som bostad i beaktansvärd utsträckning innebär att hyresgästen använder lägenheten som sin fasta bostad eller som ett nödvändigt komplement till den fasta bostaden.

Det blir dessutom straffbart med otillåten andrahandsuthyrning till en hyra som inte är skälig enligt takregeln. En andrahandsuthyrning är alltså straffbar om den sker utan hyresvärdens samtycke eller hyresnämndens tillstånd och hyresgästen dessutom tar emot en hyra som inte är skälig.

Inskränkt bytesrätt

För att komma tillrätta med missbruket av bytesrätten och motverka handeln med hyreskontrakt införs en ettårig karenstid. Det innebär att både hyresgästen som vill överlåta sin lägenhet och den som hyresrätten överlåts till ska ha varit bosatta i sina lägenheter under minst ett år.

Hyresgästerna ska alltså rent faktiskt ha bott i sina lägenheter under minst ett år. Med boende avses att lägenheten är hyresgästens fasta bostad eller ett nödvändigt komplement. Om bosättningskravet inte är uppfyllt kan tillstånd ändå lämnas, om det finns synnerliga skäl för bytet, till exempel dödsfall i familjen.

Byten kan nekas

Hyresnämnden ska även kunna neka ett byte om det finns anledning att anta att otillåten ersättning betalats eller begärts. Det innebär att tillstånd inte ska ges om omständigheterna är sådana att det på goda grunder kan misstänkas att en otillåten ersättning förekommer.

Därtill har möjligheten att byta en hyresrätt mot en bostadsrätt eller ett ägt boende tagits bort.

Uppdaterade riktlinjer

Sveriges Allmännytta har tillsammans med Fastighetsägarna uppdaterat våra Riktlinjer för lägenhetsbyten och Riktlinjer för andrahandsuthyrning av hyresbostäder utifrån de nya lagändringarna.