Vad innebär den svenska hyresmodellen – och varför spelar det roll?

Kostnadskrisen har haft stor påverkan på bostadsbolag

Det ekonomiska läget i landet börjar stabiliseras men krisen är långt ifrån över. Bostadsbranschen har haft ett antal tuffa år där det varit svårt att växla ut kostnadsökningar i hyreshöjningar. De senaste åren har vi haft en inflation på nästan 20% och under samma period har vi i Stångåstaden höjt hyrorna med 14%. Många kostnadsslag, t ex energi och räntor har dessutom ökat mer än inflationen. Även om inflationen har sjunkit tillbaka så kvarstår effekterna då många kostnader ligger kvar på en högre nivå än innan krisen.

Varför måste ett bostadsbolag höja hyrorna?

Alla Stångåstadens intäkter kommer från hyrorna som våra kunder betalar. Precis som för vilket företag som helst. Väldigt många kostnadsposter har, som vi nämnde ovan, ökat dramatiskt på kort tid. Om vi som fastighetsägare inte långsiktigt får täckning för den allmänna kostnadsutvecklingen så behöver vi dra ned och sänka kvaliteten. Det skulle t ex kunna innebära sämre service och mindre underhåll till våra kunder. Långsiktigt riskerar vi även bolagets överlevnad.

Allbolagen och den unika svenska modellen

Ibland får vi frågor som antyder att vi som offentligt ägt bostadsbolag har som uppdrag att sätta hyrorna efter de som har minst i plånboken. Vi förstår frågan men tror att de som ställer den behöver påminna sig om vilket system för hyresbostäder vi valt i Sverige. Vi har ett system som avviker från resten av Europa.  Alla andra länder har valt att ha olika former av socialbostäder eller som det ofta benämns social housing. Det innebär att man har inkomstgränser uppåt som krav för att få hyra vilket resulterar i att alla ekonomiskt svaga hushåll samlas i särskilda byggnader och/eller områden. Ofta täcker hyrorna inte ens driften av fastigheterna vilket gör bostadsbolagen beroende av bidrag för både daglig verksamhet och investeringar.

Sverige gjorde ett vägval 2011 då Allbolagen, med stöd från samtliga riksdagspartier, infördes. Lagen innebar att vi, istället för att gå samma väg som övriga europeiska länder, valde att bygga vidare på den svenska modellen med bärkraftiga offentligt ägda bostadsbolag som ska drivas affärsmässigt med marknadsmässiga avkastningskrav. Den svenska modellen innebär alltså att allmännyttiga bostadsbolag ska drivas affärsmässigt och att vi i Sverige stöttar de svaga hushållen med bostadsbidrag. Det är en stor skillnad mot andra länder där bolagen stöttas av offentliga medel för att hyrorna ska vara låga. Det innebär också att ett svenskt allmännyttigt bostadsbolag inte har som uppdrag att sätta hyror efter de som har lägst inkomst. Att göra det skulle få stora konsekvenser för vad vi klarar av att leverera i form av service, investeringar, stadsdelsutveckling och underhåll.

Förhandlingssystemet

Till skillnad från nästan alla andra branscher sätter inte bostadsbolag priset själva - alla förändringar av hyror måste förhandlas. Systemet är omdiskuterat men det finns och vi som fastighetsägare behöver förhålla oss till det. Fram till 1 januari 2011 fanns ett begrepp som hette självkostnad i lagstiftningen. Det styrde mycket av inriktningen på hyresförhandlingarna till kostnadsökningar och bolagens ekonomi. Efter att Allbolagen infördes försvann begreppet självkostnad. Det innebar att grunden för hyresförhandlingarna förändrades. Därefter har en av de viktigaste orsakerna till att parterna inte kommit överens ute i landet varit att det inte funnits en samsyn vad vi ska förhandla om.

Systemet har som sagt varit omdiskuterat och för tre år sedan kom Hyresgästföreningen, Fastighetsägarna och Sveriges Allmännytta överens om en lösning med avsikt att utveckla men behålla dagens förhandlingssystem. Fem parametrar skulle beaktas i förhandlingen; KPI, BNP utvecklingen, taxor, kostnadsutveckling för förvaltning och underhåll samt ränteutvecklingen. Förhandlingen skulle utgå från parametrarnas utveckling innevarande år samt ytterligare två år bakåt. Det gjorde att effekten av kostnadsutvecklingen som slog till under 2022 inte slog igenom direkt. Det fick en utjämnande och mildrande effekt för hyresgästerna men det blev ansträngt för många bostadsbolag som inte fick täckning för sina kostnadsökningar. Det hade sannolikt gått enklare att införa om vi inte varit mitt inne i en stor kostnadskris. I trepartsöverenskommelsen ska parterna dessutom i steg 2 och 3 även ta hänsyn till lokala förutsättningar samt hyresgästerna intresse. Parterna har tolkat de två sista stegen och hur de ska viktas väldigt olika vilket sannolikt också har försvårat förhandlingarna.

Årets förhandlingar

Stångåstaden har alltid som ambition att komma överens lokalt. Den här gången hamnade vi tyvärr i ett läge där vi inte kom vidare i förhandlingarna och där vi var tvungna att ta hjälp för att träffa en överenskommelse. Om parterna inte kommer överens, så som fallet var i år, så går ärendet vidare för medling och sedan för avgörande i Hyresmarknadskommittén, HMK. När ett ärende avgörs i HMK har parterna förbundit sig att följa beslutet i vår gemensamma förhandlingsordning – vilket vi har gjort.

Ett starkt bostadsbolag bidrar till stadens utveckling

Grunden för att vi ska kunna bedriva en bra verksamhet är att vi har ordning på vår ekonomi. Ett bostadsbolag med dålig ekonomi kommer inte klara att leverera service, driva utvecklingsfrågor, underhålla fastigheterna och inte heller bygga nytt. Det är därför värt att upprepa att kunderna tjänar på om ett bostadsbolag har ordning på ekonomin. Det är först då vi har möjlighet att fortsätta utveckla och driva verksamheten framåt.

Det är också värt att notera att Stångåstaden har klarat att fortsätta bygga nytt, bygga om och underhålla fastigheterna trots det utmanande ekonomiska läget i landet. Det har vi gjort utan att höja hyrorna mer än snittet i landet de senaste tre åren. Det är också värt att notera att de satsningarna vi gör skapar mängder med arbetstillfällen. Vår bedömning är att våra investeringar och underhållsarbeten skapar mellan 1000 och 1500 arbetstillfällen.

Hyressättning framåt

Hyror och hyressättning väcker känslor. Trots det har det inte funnits särskilt stort intresse i rikspolitiken för bostadsfrågor på många år. Därför tror vi inte att vi kommer att se några omvälvande förändringar av hyressättningssystemet i närtid. Då gäller det att utveckla det vi har. Vår uppfattning är att det inte går att bortse från det vägval Sverige gjorde 2011 i och med Allbolagen. Allmännyttiga bostadsbolag ska drivas på lika villkor som privatägda bostadsbolag vilket inte är förenligt med att sätta medvetet lägre hyror än vad som kan anses vara affärsmässigt. Det är i sammanhanget också viktigt att se alla de fördelar det svenska systemet har i form av bolag som klarar av att stå på egna ben utan bidrag. Ingen tjänar på bostadsbolag med dålig ekonomi för de har inte råd att göra nytta. Ska trepartsmodellen utvecklas står det på vår önskelista att reda ut de grundläggande begreppen och även se till att förhandlingarna hänger ihop med den lagstiftning vi har. Det skulle ge en större tydlighet och förenkla förhandlingsarbetet.

Avslutningsvis, när vi höjer hyrorna gör vi det för att kunna fortsätta erbjuda bra bostäder och utveckla Linköping. Det svenska systemet bygger på att vi står på egna ben. Det är ett system värt att försvara – och utveckla.

Jan Österlind, Stångåstadens styrelseordförande

Fredrik Törnqvist, VD Stångåstaden

Jag hoppas med mina blogginlägg bidra till en ökad förståelse för vår verksamhet och vad vi som bostadsbolag bidrar med till att göra samhället och Linköping i synnerhet till en bättre stad att bo och leva i. Har du tips och idéer vad jag borde ta upp så tveka inte att ta en kontakt med mig via LinkedIn