Bostadsbyggande: Är den uppskjutna återhämtningen på gång?

Det är fjärde året i rad som förutsättningar för bostadsbyggandet i Stockholms län analyseras av Evidens. Den första rapporten publicerades 2022 då bostadsbyggandet befann sig i fritt fall. Redan året pekade Evidens analys på att botten var nära. Däremot skulle det visa sig att återhämtningen låg längre bort än vad Evidens och de flesta andra analytiker hade räknat med.

Den här gången pekar dock det mesta på att vändningen är på gång.

• Räntorna har halverats sen toppen för ett och ett halvt år sedan, reallönerna växer och regeringen levererar historiskt stora finanspolitiska satsningar, varav större delen kommer hushållen till del, säger Nathalie Brard, chef fastighetsmarknad på Fastighetsägarna Stockholm. Under de senaste åren har landets hyresgäster dessutom fått mer över i plånboken efter att hyran har betalats tack vare att hyresvärdarna har absorberat huvuddelen av de kraftiga kostnadsökningar som har drabbat boendet.

Även om förutsättningarna är goda för ökat byggande i länet, handlar det dock inte om något kraftigare rekyl uppåt. Problemet är inte den demografiska motvind som har fått stort utrymme i debatten. Barnafödandet har förvisso minskat, men dess betydelse för bostadsmarknaden ligger längre fram i tiden och gäller endast i mindre utsträckning landets storstäder dit flyttlassen kommer att gå även framöver. Nej, det är de senaste årens tuffa ekonomiska situation som kastar skuggor in framtiden.

Trots att hushållens möjligheter att efterfråga boende har stärkts är det fortfarande svårt för byggarna att få ihop kalkylen förutom i länets mer centrala delar. Det gäller såväl bostadsrätter som hyresrätter.  Enligt Evidens prognosmodell kan vi förvänta oss antalet påbörjade bostäder i länet ökar från cirka 8000 i år till cirka 10 000 nästa år. Det är långt från den cirka 25 000 lägenheter som behöver byggas i länet enligt Boverkets behovsprognos.

Att byggandet inte når högre beror i stor utsträckning på svårigheten att få in de intäkter som krävs för att bostadsproduktionen ska bli lönsam. På bostadsrättssidan kan det bero på att de potentiella köparna är osäkra på hur priserna kommer att utvecklas från det att de har köpt lägenheten till det att den ska tillträdas. De senaste årens prisfall visar tydligt att det finns fog för den osäkerheten.

På hyresrättssidan finns en motsvarande problematik.

• Om hyresvärden inte känner sig trygg med att hyresutvecklingen framöver kommer att kunna täcka kostnadsökningarna, vilket har varit fallet de senaste åren, är det inte konstigt om det finns en tveksamhet till att sätta spaden i marken, säger Nathalie Brard. För att minska den osäkerheten måste förhandlingarna mellan bostadsmarknadens parter bygga på en större insikt om bostadsförvaltningens verklighet.

Med nya affärsmodeller på bostadsrättssidan och bättre fungerande förhandlingar på hyressidan skulle återhämtningen kunna få fart. Till dess får vi troligen leva med en mer dämpad uppgång i byggandet.