Underrättelseplikten vid skador/brister, vad är skillnaderna på att bo i bostadsrätt och hyresrätt?

Vad innebär vård- och underrättelseplikten för en bostadshyresgäst?

Som hyresgäst är du skyldig att "väl vårda lägenheten". Det betyder att du ska sköta om lägenheten, hålla den ren och använda den varsamt. Det gäller inte bara själva bostaden utan även förråd och gemensamma utrymmen. Du är ansvarig för skador som orsakas av dig, dina gäster eller personer som bor med dig. Ansvaret för skador eller brister i vårdplikten kan alltså läggas dig till last även om du inte själv varit den som orsakat skadan – till exempel om en gäst genom försumlighet eller vårdslöshet orsakar en vattenskada. Du är även skyldig att genast uppmärksamma hyresvärden om skador som ”ofördröjligen måste avhjälpas” eller om det förekommer ohyra i lägenheten, gör man inte det riskerar man som hyresgäst att bli uppsagd och skadeståndsskyldig för skadorna om de blivit värre till följd av att hyresvärden inte fått besked om bristen/skadan.

Vad innebär underrättelseplikten för en bostadsrättshavare?

För en bostadsrättshavare finns också en skyldighet att väl vårda lägenheten men underhållsansvaret för lägenhetens inre skick ligger på medlemmen och inte bostadsrättsföreningen. Lägenheten ska hållas i gott skick och det finns motsvarande skyldighet som i hyreslagen om att underrätta bostadsrättsföreningen om förekomsten av ohyra. Om en bostadsrättshavare underlåter att rapportera en vatten/fuktskada kan de bli skadeståndsskyldiga om de anses agerat vårdslöst gentemot bostadsrättsföreningen genom att inte informera om skadan. Det kan också klassas som en form av vanvård vilket kan resultera i att nyttjanderätten till bostadsrätten sägs upp.

Likheter

• Både bostadshyresgäster och bostadsrättshavare har en skyldighet att skydda lägenheten och begränsa skador genom bl.a. att underrätta hyresvärd/förening.
• Båda riskerar skadeståndsansvar för skador som beror på försummad underrättelse, särskilt vid vattenskador och ohyra.
• Vid ohyra är kopplingen mellan utebliven underrättelse och förverkande uttrycklig på båda sidor (12:42 p. 8 JB respektive 7:18 p. 4 BRL).

Skillnader

• Hyresgästens underrättelseplikt är uttryckligt lagreglerad i 12:24 JB med kriterierna “genast” / “utan oskäligt dröjsmål” och ett explicit skadeståndsansvar för skadeökningen.
• Bostadsrättshavarens underrättelseskyldighet är i huvudsak indirekt: den följer av underhållsansvaret i 7:12 BRL, av vårdslöshetsbedömningen och av föreningens stadgar. Lagen saknar generell underrättelseregel, men för ohyra finns en särskild regel i 7:18 p. 4 BRL.

Konsekvenser vid bristande underrättelse

• Hyresgästen: regelmässigt skadeståndsansvar för skadeökning, och vid allvarliga fall (särskilt ohyra, grov vanvård) risk för förverkande enligt 12:42 JB.
• Bostadsrättshavaren: ansvar att stå för reparationer i den egna lägenheten enligt 7:12 BRL och, vid vårdslöshet (inkl. försummad underrättelse), skadeståndsansvar även för skador på huset/föreningens del; vid ohyra eller allvarlig vanvård kan föreningen säga upp bostadsrätten enligt 7:18 BRL.

I behov av juridisk hjälp? Kontakta oss!

Vi erbjuder skräddarsydd rådgivning för bostadsrättsföreningar, även för föreningar som inte är medlemmar i HSB och övriga fastighetsägare. Läs mer om vårt erbjudande och kontakta oss här. Tillsammans går vi igenom ert ärende och ger er det stöd ni behöver.

Om ni är medlemmar i HSB, förtroendevalda eller anställda inom HSB kan ni även ringa HSBs juridiska rådgivning på 0771 472 472. Via rådgivningen får ni kostnadsfri generell juridisk rådgivning inom HSBs verksamhetsområden.

Om ni vill komma kontakt med HSBs jurister och veta mer om denna fråga, vänligen kontakta HSB Riksförbunds pressansvarig, Erik Juhlin, erik.juhlin@hsb.se, 070-325 21 24.