Tre år med tvistlösning hyresmarknaden: Många ärenden på grund av brister i lagen

Den 1 januari 2023 infördes en ny möjlighet att avgöra låsta hyresförhandlingar genom tvistlösning. En oberoende skiljeman, utsedd av hyresnämnden, avgör då tvisten när parterna inte kommer överens.

En färsk rapport från Fastighetsägarna visar att tvistlösningen har använts i mycket stor omfattning sedan lagen infördes. Under 2023 registrerades 1 464 ärenden om utseende av skiljeman hos hyresnämnderna. År 2024 ökade antalet till 6 027 ärenden och under 2025 uppgick de till 4 852.

– Att systemet med skiljeman används i så stor utsträckning visar att det fyller en viktig funktion. Det gör att fler hyresgäster får besked om hyran i tid och slipper retroaktiva hyreshöjningar. Samtidigt är det beklagligt att parterna inte klara av detta själva säger Nathalie Brard, förhandlingschef, Fastighetsägarna Stockholm.

Fastighetsägarnas rapport visar att skälet till att parterna har svårt att komma överens, är en direkt följd av brister i lagstiftningen.  Det gäller framför allt att:

• Det saknas tydliga kriterier för vad som ska ligga till grund för hyresjusteringen
  Lagen anger att hyror ska justeras utifrån den ekonomiska utvecklingen, men det saknas tydliga kriterier för vilka faktorer som ska vägas in. Det innebär att både parterna och skiljemannen tvingas göra egna tolkningar av den ekonomiska utvecklingen, vilket försvårar förhandlingarna och gör besluten mindre förutsägbara.
  
  
• Skiljemännens beslut saknar motivering
  Skiljemännens beslut innehåller ofta endast en procentsats för hyresjusteringen, utan någon tydlig förklaring till hur den har fastställts. Det gör det svårt för parterna att förstå besluten, vilket minskar transparensen och försvårar framtida förhandlingar.

Andra problem i lagstiftningen som lyfts fram i rapporten är följande:

• Alla hyresvärdar har inte tillgång till tvistlösning
  Det beror på hur förhandlingsordningarna, avtalen mellan hyresvärden och Hyresgästföreningen om hur hyresförhandlingar ska gå till, är utformade. För att kunna använda skiljeförfarande krävs att det finns en överenskommelse i förhandlingsordningen mellan parterna, vilket innebär att möjligheten i praktiken kan blockeras.
  
  
• Kravet på tre månaders förhandlingar innan en skiljeman kan utses fördröjer beslut om hyror
  Fastighetsägare och Hyresgästföreningen måste först förhandla i minst tre månader innan en tvist kan avgöras av en skiljeman. Därefter kan handläggningen i hyresnämnden pågå under lika lång tid som förhandlingarna eller längre, vilket gör att beslut ofta kommer sent och i vissa fall blir retroaktiva.

– Tre år efter reformen ser vi tydligt vilka delar av systemet med tvistelösning som behöver justeras för att hyresförhandlingarna ska fungera mer effektivt och förutsebart. Syftet med reformen var ju inte att hyresjusteringen systematisk skulle avgöras av skiljemän, säger Johan Kleveland, förbundsjurist på Fastighetsägarna.

Fastighetsägarna förslag till förbättringar av tvistlösning på hyresmarknaden

• Ge alla hyresvärdar tillgång till tvistlösning
• Korta tiden för hur länge förhandlingar måste pågå innan parterna kan vända sig till skiljeman från 3 månader till 6 veckor
• Inför tydliga kriterier för vilka faktorer som ska ligga till grund för hyresjusteringar
• Inför krav på att skiljemannen ska motivera sitt beslut
• Gör skiljemannens beslut direkt gällande
• Inför tydliga regler i lagen för hur skiljeförfarandet ska gå till, så att processen blir mer enhetlig och rättssäkert.
• Tydliggör att skiljemannen som regel ska använda extern ekonomisk expertis.

– De här förändringarna skulle skapa förutsättningar för parterna att, inom rimlig tid, komma överens om hyresutvecklingen utan att behöva vända sig till skiljemannen. Det skulle öka förutsägbarheten och öka förhandlingssystemets legitimitet, säger Tomas Ernhagen, chefekonom Fastighetsägarna.