Fastighetsaffärer upp 22 procent – återhämtningen ojämn

Den svenska transaktionsmarknaden har återhämtat sig tydligt från de svaga åren efter 2022. Under andra kvartalet 2026 genomfördes fastighetsaffärer för cirka 68 miljarder kronor, en ökning med 59 procent jämfört med motsvarande kvartal föregående år. Tredje kvartalet blev betydligt svagare med en transaktionsvolym på cirka 21 miljarder kronor, en minskning med 38 procent jämfört med samma period 2025.

Under årets första nio månader genomfördes samtidigt 29 affärer över en miljard kronor, 21 procent fler än under motsvarande period föregående år.

”Vi ser en tydlig återhämtning på transaktionsmarknaden, men utvecklingen är långt ifrån jämn. Det genomförs fler stora affärer och kapitalet finns tillgängligt, men investerarna är fortsatt selektiva. Fastigheter med stabila kassaflöden, starka hyresgäster och begränsade risker står sig betydligt bättre än objekt med vakanser eller stora investeringsbehov”, säger Jan Tärnell, affärsområdeschef Svefa Värdering & Analys.

Samhällsfastigheterna stärker sin position

Ett av årets tydligaste inslag är det ökade intresset för samhällsfastigheter. Inom Svefas kategori specialfastigheter, där samhällsfastigheter utgör en central del, uppgår transaktionsvolymen till drygt 20 miljarder kronor under årets första nio månader. Det motsvarar cirka 15 procent av den totala transaktionsvolymen, jämfört med 7 procent under helåret 2025.

Särskilt stort har intresset varit för fastigheter inom rättsväsende och offentlig förvaltning, där transaktionsvolymen uppgår till cirka 9,6 miljarder kronor. Även utbildningsfastigheter samt vård- och omsorgsfastigheter har lockat kapital.

Samtidigt visar rapporten att förutsättningarna skiljer sig mellan olika typer av samhällsfastigheter. Ett minskande elevunderlag väntas påverka behovet av skolor i delar av landet, medan en åldrande befolkning ökar det långsiktiga behovet av vård och omsorg.

”Samhällsfastigheter har blivit mer attraktiva för investerare som söker långsiktiga och förutsägbara kassaflöden. Men det är viktigt att se skillnaderna inom segmentet. En offentlig hyresgäst och ett långt hyresavtal är inte någon garanti för en trygg investering. Den lokala befolkningsutvecklingen, verksamhetens framtida behov och fastighetens möjligheter att anpassas får allt större betydelse”, säger Katrin Wallensjö, affärschef Analys på Svefa.

Institutionerna tar större plats på fastighetsmarknaden

En annan tydlig förändring är investerarstrukturen. Institutionella investerare svarar nu för cirka 22 procent av transaktionsvolymen, jämfört med omkring 12 procent under helåret 2025. Under årets första nio månader har de varit nettoköpare för cirka 17,8 miljarder kronor.

Samtidigt har det internationella kapitalets andel minskat och utländska investerare är nettosäljare för cirka 5,6 miljarder kronor. Även de börsnoterade fastighetsbolagen uppvisar ett negativt transaktionsnetto.

Utvecklingen innebär att en allt större del av transaktionsaktiviteten drivs av investerare med långa placeringshorisonter och fokus på stabil avkastning.

Försvarsinvesteringarna påverkar efterfrågan och fastighetsmarknadens utveckling

De omfattande investeringarna i totalförsvaret skapar samtidigt nya förutsättningar för fastighetsmarknaden. Efterfrågan på mark, produktionslokaler, lager och samhällsservice ökar på orter med koppling till försvarsindustrin. I rapporten lyfter Svefa bland annat Karlskoga och Linköping som exempel på delmarknader där utvecklingen redan märks.

De stora investeringarna ställer också ökade krav på kommunal planering, infrastruktur och samordning mellan statliga och lokala aktörer. I höstrapporten belyser Svefa hur nationella investeringsbeslut påverkas av planprocesser, markförhållanden och olika myndigheters ansvarsområden.

Samtidigt är finansieringsförutsättningarna fortsatt avgörande. I en fördjupad analys från Swedbank framgår att tillgången till kapital har förbättrats, men att långsiktiga kassaflöden, hyresavtalens utformning och fastigheternas alternativa användningsmöjligheter får stor betydelse vid kreditbedömningen.

”Fastighetsmarknaden har återfått en betydande del av sin aktivitet, men det är ingen återgång till de förutsättningar som gällde före ränteuppgången. Kapitalet söker sig till fastigheter där avkastningen är långsiktigt hållbar och riskerna går att bedöma. Det ställer högre krav på både analys, värdering och investeringsbeslut”, säger Jan Tärnell.

Om rapporten Svensk Fastighetsmarknad Hösten 2026

Sedan 2009 har Svefa två gånger per år publicerat Svensk Fastighetsmarknad. Höstens rapport innehåller analyser av svensk ekonomi, investerings- och transaktionsmarknaden samt fördjupningar om samhällsfastigheter, finansiering och försvarsindustrins expansion.

Rapportens innehåll:

• Svensk ekonomi: Konjunkturutveckling, räntor och ekonomiska prognoser.

• Investeringsmarknaden: Utvecklingen inom olika fastighetssegment, investerarnas prioriteringar och marknadens framtidsutsikter.

• Transaktionsmarknaden: Statistik, analyser och trender med särskilt fokus på samhällsfastigheter och institutionella investerare.

• Finansieringsmarknaden: Swedbank Real Estate Advisory analyserar finansieringsförutsättningarna för fastighetsbolag och försvarsrelaterade fastigheter.

• När staten pekar ut riktningen men kommunen håller i planeringen: Om hur nationella försvarssatsningar påverkas av kommunala planprocesser och regelverk.

• När försvarsindustrin växer blir fastigheterna en strategisk fråga: Rundabordssamtal med John Falck från Saab, Gustav Källén och Jan Tärnell från Svefa om fastigheternas roll i försvarsindustrins expansion, säkerhetskrav och långsiktiga investeringar.

Läs och ladda ner hela rapporten på svefa.se.