Med anledning av Andra och Sjätte AP-fondens försäljning av Norrporten till Castellum

Norrporten är ett av Sveriges största fastighetsbolag. Under 22 år har bolaget byggt upp en fastighetsportfölj värd över 25 miljarder kr i 10 av Sveriges tillväxtorter samt i Köpenhamn. Hyresgästerna utgörs av bl.a. Polisen, Bolagsverket, Sveriges domstolar, Kriminalvården och Handelsbanken. Värdet på Norrportens fastighetsportfölj har ökat med 14 procent per år mellan 2000-2015. Antal anställda, ca 100 personer.

Norrporten hamnade på silverplats i Fastighetsbarometern 2015. Norrporten har ett nöjd-kundindex på 82 samtidigt som branschsnittet i under 2015 ökat till 75.

Den årliga jämförelsestudien bland fastighetsföretag i världen GRESB – Global Real Estate Sustainability Benchmark placerar Norrporten bland de företag som kommit längst i sitt hållbarhetsarbete. Norrporten placerar sig på en andraplats i Norden när det gäller fastighetsbolag som hyr ut kontor. Är därmed en så kallad Green star.

Hur ser affären ut?

AP2 och AP6 får totalt 14 miljarder i försäljningslikvid för Norrporten. Av denna utgörs cirka 78% av kontant betalning och till cirka 22% i aktier i Castellum. Efter transaktionen och nyemissionen i Castellum kommer AP2 och AP6 att äga cirka 5 procent vardera i Castellum. Vår bedömning är att det är en attraktiv ersättning och att vi nu blir ägare i ett välskött och framgångsrikt bolag som genom detta förvärv kan utvecklas ytterligare.

Varför säljs Norrporten?

AP2 har ägt Norrporten sedan 2001. Vår investering har gett en avkastning på i genomsnitt 12% per år, en avkastning som vi är väldigt nöjda med och som nu realiseras och därmed kommer Sveriges pensionärer till gagn.

Försäljningen av Norrporten är något vi planerat sedan en tid tillbaka och nu bedömde vi att tidpunkten var den rätta. Idag har AP2 63% av våra onoterade fastighetsinvesteringar i Sverige. Vår bedömning är att det är bra för nuvarande och framtida pensionärer att inte lägga alla ägg i samma korg utan att sprida investeringarna genom att fördela fastighetsinnehaven mellan olika geografiska marknader.

Genom försäljningen av Norrporten kan vi istället, över tid, utöka vår internationella fastighetsportfölj samtidigt som den verksamhet som idag finns inom Norrporten får möjlighet att utvecklas vidare på ett bra sätt inom ramen för Castellum.

Varför är Castellum en bra köpare?

Castellum hade det mest attraktiva budet. Genom försäljningen till Castellum får Norrporten bästa möjliga förutsättningar att fortsätta utvecklas.

Varför ger en försäljning till Castellum bästa möjliga avkastning till pensionärerna?

Vi har valt mellan två attraktiva alternativ; en försäljning till högstbjudande utanför börsen eller en börsintroduktion. Castellum var villigt att betala mer än vad vi bedömer att börsen hade gjort. Därtill är det förknippat med en lägre risk att få betalt nu i en affär med Castellum, jämfört med att få ett mer osäkert pris vid en börsnotering lite längre fram i tiden. Vid en börsintroduktion hade vi fått kvarstå som ägare till ca 50% av bolaget under en relativt lång tid.

Hur har försäljningsprocessen varit utformad?

Vi har utvärderat olika alternativ för avyttring och arbetat med de två alternativen börsnotering och försäljning sida vid sida ända fram till slutligt beslut.

Arbetet med att förbereda bolaget för en börsnotering har skett på ett strukturerat sätt enligt sedvanlig modell. När det gäller försäljningsprocessen har denna varit bred och gett ett antal intresserade parter möjlighet att ta del av mer detaljerad information om bolaget och komma in med bud. Utifrån cirka 40 identifierade intressenter, visade cirka hälften ett intresse för bolaget och fyra var så intresserade att vi med dessa slöt ett så kallat non-disclosure agreement för att kunna förse dem med detaljerad information om bolaget, inför inlämnande av indikativa bud och slutbud. Att Castellum till slut blev köpare är alltså resultatet av en både bred och öppen process.

Hur har påstådda personkonflikter hanterats?

AP2 har hanterat den potentiella jävssituationen avseende fondens ansvariga för fastighetsinvesteringar genom att säkerställa att hon vare sig deltagit i eller haft tillgång till någon information kring affären.

När det gäller rollen för ordförande i Norrporten så kan vi bara konstatera att denne inte haft något att göra med beslutet om avyttring, vilket fattats av ägarna.