När underlåtenhet från hyresvärden kostar – ny dom om förlorad hyra pga passivitet

Bakgrund

En lokalhyresgäst betalade under flera år endast cirka 50 procent av den avtalade hyran. Hyresgästen menade att detta skedde i enlighet med en överenskommelse mellan parterna om hyresrabatt. Hyresvärden ansåg däremot att någon sådan överenskommelse, utöver avseende vissa enstaka månader, aldrig träffats och krävde full betalning i efterhand.

Frågorna i målet var därmed om det fanns en överenskommelse om hyresrabatt och om det inte fanns någon sådan, var fråga huruvida hyresvärden ändå kräva full betalning i efterhand.

Domstolens bedömning

Hovrätten kom först fram till att hyresgästen inte lyckats bevisa att det fanns en generell överenskommelse om fortsatt hyresrabatt. Hovrätten anger att den som påstår att ett avtal harändrats också har bevisbördan för det. I detta fall hade inte hyresgästen lyckats visa att avtalet genom en överenskommelse mellan parterna ändrats på ett sätt som innebär att 50 procent av den avtalade hyran skulle erläggas

Hovrätten gick då vidare och prövade om rätten för hyresvärden att få tillbaka hyra förelåg på annat sätt och kommer fram till att det trots att någon tillräckligt tydlig överenskommelse inte kunde styrkas, ansågs att hyresvärden ändå i stor utsträckning hade förlorat rätten att kräva den obetalda delen av hyran, på grund av sin egen passivitet.

Det avgörande i målet var att hyresvärden under en mycket lång tid, omkring tre år, hade accepterat delbetalningar, inte skickat några betalningspåminnelser och inte heller på annat sätt klargjort att full hyra krävdes.

Samtidigt stod det klart att hyresvärden kände till att hyresgästen hade ekonomiska svårigheter och ansåg att frågan om hyresrabatt var avgörande för om hyresavtalet skulle fortsätta.

Hovrätten lyfte här fram den lojalitetsplikt som gäller i avtalsförhållanden. Den innebär bland annat att parterna måste informera varandra om omständigheter av betydelse för relationen, särskilt i längre och löpande avtal.

Genom att inte reagera ansågs hyresvärden ha gett hyresgästen intryck av att den lägre betalningen accepterades. Hyresgästen hade därför fortsatt att betala halv hyra i god tro.

Konsekvensen blev att hyresvärden, för den tid som redan passerat, förlorade rätten att kräva full betalning.

När hyresvärden väl hade skickat en betalningspåminnelse, i detta fall först i augusti 2023, förändrades situationen. Från den tidpunkten ansågs hyresgästen ha fått klart för sig att full hyra krävdes.

Hovrätten gav därför hyresvärden rätt till full hyra, dock endast från och med denna tidpunkt och framåt.

Att ta med sig från domen

Domen är en påminnelse om att det inte räcker att bara ha rätt utan att man också behöver agera i tid.

För styrelser och fastighetsägare innebär det särskilt:

• Reagera direkt när någon inte betalar alls eller betalar för lite,
• Skicka påminnelser konsekvent,
• Var tydlig i kommunikationen (särskilt i ekonomiskt känsliga lägen,
• Dokumentera tillfälliga överenskommelser (såsom hyresrabatter)

Genom att göra ovanstående minskar risken för att motparten, med rätta, ska anse att situationen är accepterad.

I behov av juridisk hjälp? Kontakta oss!

Vi erbjuder skräddarsydd rådgivning för bostadsrättsföreningar, även för föreningar som inte är medlemmar i HSB och övriga fastighetsägare. Läs mer om vårt erbjudande och kontakta oss här. Tillsammans går vi igenom ert ärende och ger er det stöd ni behöver.

Om ni är medlemmar i HSB, förtroendevalda eller anställda inom HSB kan ni även ringa HSBs juridiska rådgivning på 0771 472 472. Via rådgivningen får ni kostnadsfri generell juridisk rådgivning inom HSBs verksamhetsområden.

Om ni vill komma kontakt med HSBs jurister och veta mer om denna fråga, vänligen kontakta HSB Riksförbunds pressansvarig, Erik Juhlin, erik.juhlin@hsb.se, 070-325 21 24.