Hyrorna i Stockholms stad höjs med 5,8 procent från 1 april

I motiveringen skriver Julius att den kostnadsberäkning som ingår i den trepartsmodell som Hyresgästföreningen, Fastighetsägarna och Sveriges Allmännytta har enats om att följa, i stora delar måste ”anses motivera förhållandevis stora hyreshöjningar”. Därefter avfärdar han betydelsen av kostnadsberäkningen genom att lyfta fram att modellens beräkning av kapitalkostnaden baseras på Riksbankens styrränta och ett antal statsobligationsräntor. Därmed ger de, enligt Julius, en felaktig bild av det faktiska läget.

- Om han hade tagit in ekonomisk expertis, vilket han i enlighet med Hyresgästföreningens önskemål valde att inte göra, eller om han hade tagit intryck av våra expertinlagor, vars betydelse han avfärdar, borde han ha förstått att modellens sätt att beräkna kapitalkostnaderna kraftigt underskatta den faktiska kostnadsutvecklingen, inte tvärtom, säger Nathalie Brard, förhandlingschef Fastighetsägarna Stockholm.

I motiveringen skriver Julius även att redan gjorda överenskommelser kan påverka hans beslut om det finns ”tendenser för flera sådana överenskommelser”, vilket det gör enligt Julius. ”Huruvida trepartens modell för förhandlingar har tillämpats eller ej spelar då mindre roll”, skriver han vidare.

- Det är högst tveksamt om Julius följer lagen här. Om parterna har kommit överens utifrån vilka omständigheter som tvisten ska prövas, är det dessa som ska gälla enligt skiljemannalagens tionde paragraf. Det är trepartsmodellen som gäller i det här fallet, säger Nathalie Brard.

Hon är också mycket kritisk till att skiljemannen har skjutit fram höjningstidpunkten för att undvika retroaktiva höjningar. Det innebär att fastighetsägarna straffas av processen. De hade ingen möjlighet att vända sig till skiljemannen tidigare, trots att det snabbt blev tydligt att Hyresgästföreningen inte ville förhandla med dem, utan i stället lägga kraft på att skapa så kallade märken för att påverka den kommande skiljemannaprocessen.

- Enligt lagen kan vi ansöka om skiljeman tidigast tre månader efter det att förhandlingarna har inletts. Det här innebär att vi i framtiden kan behöva överväga när förhandlingarna inleds för att undvika att höjningstidpunkten skjuts fram. Den här gången tappade fastighetsägarna intäktshöjningen under hela första kvartalet, vilket innebär att höjningen på årsbasis endast blir 4,35 procent, säger Nathalie Brard.   

Enligt Nathalie Brard undergräver Hyresgästföreningens agerande förtroendet för det kollektiva förhandlingssystemet samtidigt som skiljemannens beslut har blottlagt svagheter i lagstiftningen.

- Hyresgästföreningen frångår trepartsmodellen för att skapa märken. Detta agerande vinner gehör hos skiljemannen, vars rekommendation inte bygger på dem ekonomiska självklarheten att kostnader över tid måste kunna täckas av intäkter. Detta är ett uppenbart hot mot hyresrättens framtid. Det är också uppenbart att syftet med den nya lagen har förfelats, säger Nathalie Brard.  

Fakta

Hyresförhandlingarna i Stockholms stad inleddes i september 2023 då Fastighetsägarna yrkade 12 procent i hyreshöjning – en nivå som grundades i den modell som parterna enats om bara några veckor tidigare. Förhandlingarna pågick i tre månader utan att parterna lyckades komma överens. Med stöd i den nya lagstiftningen från 2023 vände sig Fastighetsägarna i mitten av december till Hyresnämnden som utsåg före detta hyresrådet Håkan Julius till skiljeman. Håkan Julius har därefter haft sex veckor på sig att komma med en rekommendation.

Så fungerar tvistelösningen

• Tidigast 3 månader och senast 4 månader efter påbörjad förhandling kan någon av parterna vända sig till Hyresnämnden som utser en skiljeman.
• Hyresnämnden ska utse en skiljeman skyndsamt.
• Tvisten ska avgöras inom 6 veckor efter att skiljemannen utsetts.
• Parterna ska sedan inom 2 veckor omsätta skiljemannens rekommendation i en förhandlingsöverenskommelse.
• Parterna delar på kostnaderna för skiljeförfarandet

Vilka omfattas av beslutet?

Beslutet från skiljemannen berör Fastighetsägarna Service förhandlingskunder som är medlemmar hos Fastighetsägarna Stockholm. Övriga hyresvärdar får själva avgöra i vilken mån de vill använda sig av den nya lagstiftningen. Som nämnts i tidigare blogginlägg är det då viktigt att skicka sin ansökan till hyresnämnden inom det tidsfönster (mellan den tredje och fjärde månaden efter det att framställan om förhandling skickades till motparten) som lagstiftningen anger.